euro gulden
 

ondergang van het wetsen

een blik in de financiёle toekomst - wat politici ons niet vertellen
waarzegger kijkt in de financiele toekomst

Geen VINEX maar Bloemendaal

Nostredamus 29-8-2011

We hebben gezien, dat in AziŽ de lonen voor exact hetzelfde werk als wat wij hier doen vijf maal lager zijn. Dat betekent dat op de een of andere manier onze koopkracht in de toekomst ontzettend zal worden aangetast. De dingen zullen duurder worden doordat de europese valuta (euro, neuro of gulden) zullen dalen ten opzichte van de Aziatische valuta. Wat kunnen we doen om aan deze realiteit zo veel mogelijk het hoofd te bieden?
Wat kan de overheid doen om ons zo goed mogelijk door deze fase heen te loodsen?

De overheid kan zorgen dat onze koopkracht groter wordt door minder te intervenieren in de woningmarkt.

Nederland is de afgelopen decennia onzichtbaar verarmd door een sterke stijging van de huizenprijzen. De huizenprijzen stegen:

  • doordat banken de hypotheek gingen baseren op twee inkomens i.p.v. ťťn
  • doordat de banken een lager of geen bedrag aan eigen geld eisten bij de aankoop van een woning
  • door de hypotheekrenteaftrek
  • omdat de ruimtelijke ordening in Nederland meer ruimte geeft aan koeien dan aan mensen, waardoor we in VINEX-kampen wonen
  • door een gemeentelijke grondpolitiek, die streeft naar zo hoog mogelijke grondprijzen

Huizen werden dus op kunstmatige wijze steeds duurder. In de steden en VINEX-wijken zijn de huizen ongeveer tweemaal zo duur als in de ons omringende landen. Huizen, die veel mensen willen, zoals zelf gebouwd en vrijstaand, worden kunstmatig schaars en daarmee duur gemaakt.

Dat klinkt leuk voor de huizenbezitter, maar voor de starters op de huizenmarkt en dus voor de nieuwe generatie betekent dit een grote verarming. Het geld dat moet worden verdiend om een bepaalde mate van wooncomfort te bereiken is tweemaal zo veel geworden in de afgelopen twintig jaar.

De vreemde situatie doet zich nu voor, dat een huis, dat verhuurd is, minder waard is dan een huis zonder huurder. Op de commerciele markt is dit juist andersom: een kantoorpand met huurder is meer waard, dan een kantoorpand zonder huurder. In het eerste geval heeft een belegger de zekerheid dat hij start met een stroom van huurinkomsten, terwijl hij in het tweede geval nog maar moet afwachten of hij een huurder vindt. Door de omgekeerde waarde bij woningen is het beleggingsmodel gebaseerd op het zogenaamde “uitponden”: De huur is eigenlijk te laag om de investering te rechtvaardigen, maar doordat een deel van de huurders verhuist, komt er van tijd tot tijd een huis leeg, dat dan kan worden verkocht tegen de hogere leegwaarde. Het aankopen van nieuwe huizen om die vervolgens te gaan verhuren is in een dergelijke markt geen goede beleggingskeuze. In veel gevallen zullen de kosten van hypotheekrente, onderhoud en lokale belastingen tezamen meer bedragen dan de te ontvangen huur.

Zowel het prijsverschil met de omliggende landen als het niet rendabel zijn als belegging maken duidelijk dat woonhuizen hoger zijn geprijsd dan ze waard zouden zijn zonder overheidsinmenging. Nederlanders moeten dus meer uitgeven aan woonlasten dan Belgen en Duitsers en zijn op de woningmarkt dus armer. Dit geeft het perspectief om de koopkracht in Nederland te verbeteren door de huizen geleidelijk aan te “ontschaarsen” en daarmee weer goedkoper te maken. Daardoor zal minder inkomen nodig zijn om te kunnen wonen en daarmee kan een belangrijk deel van het aankomend koopkrachtverlies worden geneutraliseerd. Hiervoor zijn een aantal ingrijpende overheidsmaatregelen nodig:

  • Afschaffen hypotheekrenteaftrek en eigen woningforfait.
  • Afschaffen overdrachtsbelasting.
  • Het vastleggen van de maximale opslag op de grondprijs door gemeenten ten behoeve van gemeentelijke werken zoals bestrating, riolering, verlichting, electriciteit, ter voorkoming van grondprijsopdrijving door gemeenten.
  • Het drastich verruimen van de mogelijkheid kavels uit te geven voor eigen bouw, zodat veel meer mensen een huis kunnen bouwen zoals zij dat willen. (Minder grond voor koeien, meer grond voor mensen, ook wel “Bloemendalisering” genoemd).

Op een oppervlakte van een hectare kunnen ca. 15 kavels van 500 m2 worden gecreeerd volgens het model Bloemendaal Basis (zie figuur 1) en ca. 8 kavels van 1000 m2 volgens het model Bloemendaal de luxe (zie figuur 2). Deze modellen dienen uiteraard slechts als voorbeeld. Ongetwijfeld kunnen mooiere situaties worden gecreŽerd die beter aansluiten op de bestaande omgeving (zie figuur 3). Als 1% van het Nederlandse landoppervlak, dat is ongeveer 300 vierkante kilometer, wordt bebouwd met vrijstaande huizen, volgens de wens van de koper, waarvan de helft volgens het Bloemendaal Basis model en de helft volgens het Bloemendaal de Luxe model, dan kan het areaal met vrijstaande woningen worden uitgebreid met 15x100x150 + 8x100x150 = 225.000 + 120.000 = 345.000 huizen. Dat is ruimschoots voldoende om aan de vraag tegemoet te komen.   

Door alle bovenstaande maatregelen zal meer worden gebouwd naar behoefte, zal de doorstroming op gang komen en zullen de huizenprijzen in alle segmenten dalen met ca. 30% tot 40%. Om schokken op de woningmarkt te voorkomen zullen bovenstaande maatregelen geleidelijk aan moeten worden ingevoerd. De extra belasting, die wordt opgehaald door het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek kan deels worden gebruikt om de gederfde overdrachtsbelasting te compenseren, deels worden ingezet voor een algemene belastingverlaging. De woonlasten zullen over de hele linie dalen met ongeveer 30%. Bij een gemiddelde besteding van 25% van het inkomen aan woonlasten betekent dit een koopkrachtverbetering van 7% Š 8%. De grote koopkrachtverslechtering die eraan komt met de opkomst van AziŽ kan dus in ieder geval met 7% Š 8% worden gecompenseerd bij adequaat woningmarktbeleid van de overheid. 

bloemendaal basis

Figuur 1: Model Bloemendaal basis

Bloemendaal de luxe

Figuur 2: Model Bloemendaal de luxe

Bloemendaal de luexe praktische inpassing

Figuur 3: Model Bloemendaal de luxe - praktische inpassing

 
 

 

 

 

 

 


 
 
links
 
 

  |   mijn eerste miljoen   |   waardeinvest   |   goud en zilver   |   beleggingsindex   |   loonrijden   |   het westen 5x failliet   |   ict top jobs   |   koopeiland   |   weekfolders   |